Umschuldung

Der optimale Weg zur Umschuldung Ihres Darlehens

Vergleichsangebote einholen
Eigentlich müssten die Konditionen einer  Umschuldung  (Prolongation) unter den Standardkonditionen einer Neufinanzierung liegen. Die Gründe dafür liegen auf der Hand: Ihre Hausbank kennt Sie als langjährigen Kunden und kann auch Ihre Zahlungsmoral gut einschätzen. Darüber hinaus sind im Rahmen einer Anschlussfinanzierung für die finanzierende Bank weder eine erneute Objektbewertung noch eine aufwendige Bonitätsprüfung erforderlich.

In der Praxis jedoch ist das Gegenteil die Regel: Die Konditionen für Umschuldungen sind überteuert. Mit Erfolg spekulieren die Banken auf die Trägheit ihrer Kunden.

Unser Tipp: Vergleichen Sie das Ihnen vorliegende Angebot Ihrer Hausbank sorgfältig mit Angeboten anderer Banken. Achten Sie dabei neben dem reinen Zinssatz für Ihre Bauzinsen auch auf eventuell anfallende Gebühren sowie auf die Möglichkeit, während der Vertragslaufzeit Sondertilgungen vorzunehmen.

Eigenkapital optimieren
Wenn die bestehende Finanzierung für Ihre Immobilie ausläuft, haben Sie die Möglichkeit, Ihr Darlehen ganz oder teilweise zurückzuzahlen. Dies ist also der beste Zeitpunkt, Sondertilgungen ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu leisten. Der Vorteil hierfür liegt auf der Hand: Durch Verringerung der Restschuld reduzieren Sie die Zinsbelastung der Anschlussfinanzierung und können entsprechend mehr Geld in die Tilgung stecken. Dadurch ist eine schnellere Rückzahlung der Restschuld möglich.

Darlehensrate optimieren
Seit Sie vor mehreren Jahren Ihren ersten Kredit aufgenommen haben, hat sich vieles geändert. Das gilt möglicherweise auch für Ihre Einkommens- und Ausgabensituation. Dies sollten Sie bei Ihrer Anschlussfinanzierung beachten. In der Regel berechnen die Banken die neue Rate, indem sie den neuen Zinssatz und den alten Tilgungssatz auf die ursprünglich vereinbarte Darlehenssumme beziehen. Wenn Sie Ihre bisherige Darlehensrate problemlos tragen konnten, sollten Sie deren Höhe beibehalten.

Aufgrund der geringeren Restschuld zum Zeitpunkt der Umschuldung können Sie bei gleich bleibend hoher monatlicher Rate mehr Geld in die Tilgung investieren. Sofern Ihr finanzieller Spielraum seit Beginn der Finanzierung gewachsen ist, sollten Sie die Tilgung erhöhen. Die Tilgung erhöhen sollten Sie auch, wenn die Hypothekenzinsen gesunken sind. Dadurch können Sie Ihren Kredit schneller zurückführen und Kosten sparen.

Zinsbindung optimieren
Auch bei Ihrer Anschlussfinanzierung müssen Sie sich wieder für eine Zinsbindung entscheiden. Davon hängt unter anderem ab, ob Sie nochmals einen Anschlusskredit benötigen oder nicht.

Sind die Baugeldzinsen hoch, sollten Sie eine niedrige Laufzeit wählen. Bei niedrigen Hypothekenzinsen sollten Sie die Konditionen langfristig festschreiben – möglichst bis zur Schuldenfreiheit.

Tipp: Nachdem Sie bereits mehrere Jahre monatlich Ihre Rate bedient haben, können Sie heute Ihre monatliche Belastung realistisch einschätzen. Wählen Sie die Höhe Ihrer Tilgung für die Anschlussfinanzierung so, dass das Restdarlehen innerhalb der neu vereinbarten Zinsbindung (z.B. zehn Jahre) vollständig zurückgezahlt wird. Auf diese Weise vermeiden Sie ein weiteres Zinsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung.

Tilgung optimieren
Je höher Sie Ihre Tilgung wählen, desto schneller ist Ihr Darlehen zurückgezahlt. Sie sollten bei der Gestaltung Ihrer Anschlussfinanzierung darauf achten, dass die Tilgung mindestens der zuletzt gezahlten Tilgungshöhe des bestehenden Darlehens entspricht (wenigstens jedoch 2,00 Prozent). Sofern es Ihre finanzielle Situation zulässt, kann auch ein höherer Tilgungssatz sinnvoll sein, um die Rückzahlung des Darlehens zu beschleunigen.

Bitte beachten Sie dabei, dass die zuletzt gezahlte Tilgung nicht der im Darlehensvertrag angegeben “anfänglichen Tilgung” entspricht! Aufgrund der kontinuierlichen Rückzahlung des Darlehens und der daraus resultierenden Reduzierung der Restschuld sinkt der Zinsanteil der monatlichen Rate beständig. Da die monatliche Rate jedoch über die vereinbarte Darlehenslaufzeit konstant bleibt, steigt der Tilgungsanteil immer mehr an.